前段时间国内各地蔬菜大幅涨价，网上就冒出了一大堆文章鼓吹房地产降价会推高物价，从而有可能引发通货膨胀。其给出的说法是房地产是财富的“容器”，将大量的国民财富装在里面，现在房地产降价了，这个容器变小了，所以有部分财富就流出来了，从而导致货币供应变多，导致通货膨胀。这一说法很有迷惑性，特别是对于没有经济学基础和不习惯思考的人，很可能被这种错误论调带偏方向。所以我觉得我有必要分析下这一现象，尽管我对这一问题也仅知皮毛。
一、什么是财富
新华字典给财富做的出解释是，具有价值的东西就称之为财富，包括自然财富、物质财富、精神财富等。今天要说的是房地产价格和物价的关系，所以我们仅讨论物质财富。
物质财富其实是我们劳动所得的积累部分，当然捡到钻石和抢劫物品也可以增加物质财富，但这不属于普遍现象，所以不做讨论。
我们每个人的劳动所得在使用时可以分为两类，一类是消耗掉（消费），比如买蔬菜吃掉；另一类是囤积（储蓄或投资），比如存银行，买黄金等。只有囤积的劳动所得才能最终变成物质财富，所以收入高的人不一定拥有更多的财富。
二、什么是财富的容器
容器是一个比较形象的说法，其实经济学上借鉴了很多生活、生物、物理等专业名词，目的就是形象的描述经济行为。财富容器泛指可以承载财富的所有方式，比如储蓄，购买黄金等贵金属，购买股票期货，购买文玩字画，又或者购买房地产。所以说房地产仅是财富容器的一种，而不是财富容器的全部。
那么房地产这个容器到底有多大呢？据简单统计，全球房地产大约相当于GDP的2-3倍，是一个相对很大的容器。作为对比，全球债券价值相当于GDP的120%，股票相当于GDP的90%，黄金总储量价值相当于全球GDP的5%。而全球的广义货币M2总值大概和GDP差不多（各国差异很大，全球值只是估计）。同时截止今年6月份全球政府债务已经达到了全球GDP的3.5倍，由此可见房地产这个容器还装不下全球债务。
其实除了投资实物外，投资教育，医疗，科研等无形资产也是在储备财富，这些是无形的容器，其容量更大。简单的说，用于当前消耗的支出都是消费，而用于未来收益的支出都是投资，投资必然于容器。
三、房地产容器的国别差异
房地产是个财富容器，但在不同的国家它的大小却不相同（相对于GDP）。具体的数据网上并不能查询到，但逻辑很简单，只需要知道各国的平均房价和各国的房地产总面积即可，这两个数据都可以在官方统计网站查询到，但要计算清楚则是一个很耗时的事情。但有一个简单的替代办法，虽然不是很准，但相去也不远，那就是可以公开查询到的房价收入比，即家庭购房房屋总价/家庭年收入。
我国房价收入比在20左右（根据国家统计局公布的房价，人均收入及人均40平住房计算），作为对比，美国这个数值大约是5，日本大约是11，沙特大约是3。也就是说我国房地产这个容器在国民财富中占比较大，可能相比其他国家更为重要。全球有个普遍规律，就是收入越高的国家房地产占国民财富的比重越高，但我国属于例外。
四、房地产降价会推高物价吗？
先说答案，房地产价格和物价是正相关的，也就是房地产涨价物价也会上涨。其实原理也很简单，虽然房地产本身属于投资，不是消费，所以不在CPI范畴内，但房租却在CPI统计范畴内，房价涨房租也会涨。除了这一简单道理外，还有大量的事实支撑这一逻辑。
上世纪九十年代日本房价处于巅峰，1988年东京的所有房产价值超过了美国的房产价值总和，1989年日本全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，1990年日本房地产价值超过了世界其余地区的一半。1990年东京每个家庭的住房价值大概为3000万美元，作为对比，美国当年的家庭住房平均价格为8万美元。日本房地产极度繁荣，所以日本人自我感觉很富有，扫荡了全球超过一半的收藏品，并且为工业品支付了全球最高的价格。且很多日本人喜欢周末坐飞机去美国购物，这让美国人很痛苦，因为他们不仅快坐不起飞机，甚至也快买不起商品了，因为这两种价格都被日本人炒高了。
2000年之后，鄂尔多斯的人均GDP直追香港，号称国内第一，此时鄂尔多斯的房价也一路上涨，直追北上广。这段时间刚好是鄂尔多斯煤矿开采权大量出让的时刻，很多鄂尔多斯农民分得了三四百万土地出让款，并用这些钱在房价三四千的时候囤积了多套房产。当房价升到1.5万左右时，很多鄂尔多斯人的家庭资产都超过了千万，很多保洁人员开宝马上班。年轻女性习惯于周末早上坐飞机去北京美发，购物，然后晚上坐飞机回家。2009年鄂尔多斯人购买了中国大陆80%的路虎车，一举让中国路虎销量从2008年的全球第五冲到了全球第三。
日本房地产崩盘以后全球收藏品的价格下跌了一半，美国企业开始尝试精细化管理以降低成本，日本车企开始生产养护成本低、油耗低的车辆。鄂尔多斯的故事就不说了。
即使不看日本和鄂尔多斯的例子，仅看我们身边的小事情也能发现同样的道理。每当房价大涨以后，附近的酒店，饭馆，理发等都会跟着涨价，原因就是房租跟着上涨了，而房租是很多行业的主要成本之一。
上面是用事例说明房地产价格和物价的内在逻辑，下面我概括下这种逻辑。
房地产是很重要的一个财富容器，所以当房价降低时人们的财富就会缩水，财富缩水就导致大家产生不安全感，从而要储蓄更多的收入以应对未来突发事件，消费少了当然物价就会下跌。这是从消费端分析的，再从生产端分析下。房地产降价，意味着生产成本降低，从而导致产品及服务价格降低。
五、网上房价下降会推高物价的言论为什么会误导很多人
很多人被网上房价和物价的不正确言论所误导主要是这种言论将房价下降和物价上涨的现象联系在了一起，让没有经济学基础的人和不善于思考的人误以为这两种现象之间有必然的因果关系，这是一种很巧妙的心理诱导。这种方法其实经常会被用到，比如美国总统大选时总会爆出很多总统候选人的负面新闻，比如候选人的儿子吸毒，比如候选人的某个朋友是同性恋者，但这些影响候选人的执政方针和执政能力吗？但这种供给却经常凑效，因此被一直沿用到了现在，看新闻现在美国周议员选举时都会被这种负面新闻攻击。
房屋是老百姓最大的财富仓库，储藏着老百姓最大的财富，而菜价关系着老百姓的日常生活，两者都是大家最关心的，关心则乱，所以很容易被误导。其实房价从今年初就有明显的降价趋势了，而年初CPI还是负的，截止9月份CPI同比涨幅也大多在1%左右，这是很温和的数据。为什么只菜价涨了就是房价下降引起的？其实菜价近期上涨是因为供给不足引起的，而主要原因是今年频发的水灾和气温突然降低。
六、怎么研究房价和物价的相关性
经济是一个复杂体，价格的波动受商品供给关系，货币供给，消费预期（大众消费心理）、外部事件等影响，很难把价格的变化准确量化到某个条件的变化上。比如自疫情以来各国都在增加流动性，M2增幅明显，货币增多后必然导致物价上涨，这就是全球大多数国家CPI高企的主要原因。但同时要看到，在中国虽然M2在增加，但自2020年以来上市企业的数量也在快速增加，2018年中国A股共IPO 102家，2019年为128家，但2020年上半年IPO就有118家，而2021年上半年更是达到了245家，上市企业数量明显增多，至于具体的募资额有兴趣的话自己查吧。房地产作为财富仓库的容量因降价而减小，但股市作为财富仓库的容量却在增加，此消彼长，社会财富容器的总容量可能还是上涨的，因此就没有必要担心房价下跌会引发货币流出，从而导致物价上涨。
根据MV=PQ等式可以推导出，V=PQ/M，物价温和上涨可以看作不变，GDP今年会增长8%左右，因此MV也必然也是增长8%左右。只要知道了今年全年M的变化及PQ的变化，就可以算出V的变化。一般在经济承压的情况下V会下降，且自1996年以来我国货币流通速度一直在下降，那么是不是今年的M2会增长8%以上？我觉得这种可能性也不大，那问题出在了哪里？只有等全年数据出来后才知道。经济数据的推导其实很有乐趣。说货币流通速度的目的其实是想说，我国货币流通速度一直在降低，今年可能会更低，现在假设房地产降价会释放一些流动性出来（这种假设大概率是错的），但在货币流动速度变低的情况下也不一定会推高物价。
今年我国对房地产限购政策收紧，且银行对房地产放贷也收紧，这使得房地产交易明显收缩；而今年受大宗商品及能源价格上涨影响，建筑成本也明显升高，导致的直接结果是新建筑开工量下降（仅是推测，没有数据支撑）。这么看今年从房地产上释放的流动性似乎比较多。
这么多的因素叠加在一起，很难理清房价下跌对物价的影响百分比。但有经济学家研究表明，房价和GDP的关联度是4%，举例说房价下跌10%，那么GDP将下降0.4%（这是用近百年大数据分析所得）。再用MV=PQ是否会倒推出房价变化对P的影响系数？我没有想明白，但即使有办法计算出来，我认为也没有多大参考意义，因为这完全忽略了外部性，比如现在的限购和房贷政策。
至于房价和物价的相关性，我觉得还是通过长时间的大数据分析比较合理，时间会抹平外部性影响。如果进一步将高收入、中等收入、低收入国家，及按照收入房价比将国家分为三类，分别研究九种情况下房价对物价的变动的影响，这样会更有意义。
另一种思路是忽略国家地域的影响，直接按照房价收入比五等分法将研究对象分成五组，然后研究每组对象房价下跌对消费的影响，从而推测对物价的影响。比如五等分的最高组房价收入比大于50，是明显的绝望组，那么即使房价下降20%他们依然买不起房，所以房价下降对他们的消费没有影响；比如房价收入比的中间组为30，那么房价下降20%可能会诱使他们马上买房，从而使他们可用于其他消费的收入严重减少；而处于最低组的对象房价收入比小于10，他们可能已经有多套房产，房价下降20%会使他们资产严重缩水，从而消费更为谨慎。
上面这两种思路我觉得都可以得出有意义的文章，真的用心研究搞定一篇经济学博士毕业论文有没有可能？
结语：
经济现象是一个复杂的综合体，所以很难研究明白各种现象之间的内在联系；即使这种现象之间有一定内在联系，单在不同的时间，不同的外部环境下他们之间的关系又会发生变化。因为复杂，所以很容易被误解，如果将适合某时某地的结果硬套在其他环境下，那很可能得出完全相反的结果，因此有很强的误导性。鉴于这个原因，对于社会学科我一直认为尽信书不如无书，如果不能结合具体条件灵活运用，那么宁可凭直觉。
现在网上充斥着大量的错误经济学言论，明显的违背常识，其中有很大一部分还是所谓的经济学家，或者知名网红发布的。他们是无心之过，还是有意为之？如果是前者那就是学问水平问题，如果是后者那就是学术品德问题。如果错误言论是很知名的人所发布的，那么我宁可相信是后者。
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